Kategorie: Haus

Don’t build your house on the sandy land…

Nein, wir haben nicht auf Sand gebaut, dafür mit Hohlblocksteinen. War halt billig, vermute ich. Aber leider auch nicht viel tragfähiger als Sand, wenn’s nach unserem Kaminofenbauer geht… Offiziell dürfen es ca. 200 kg/m² Bodenfläche sein. Definitiv zu wenig für einen Kachelofen. Und auch zu wenig für jeden anderen Ofen, der in der Lage wäre, Wärme zu speichern. Wir warten jetzt erstmal auf eine genaue Berechnung von unserem Bauleiter, in der Hoffnung dass da noch etwas Spielraum ist.

Unsere Abrisstruppe hat gestern und heute wieder enorm viel geschafft. Ich kam heute ins Haus und es war überall erstaunlich hell – weil etliche Wandteile fehlten 😉 Sämtliche Wände und Decken sind jetzt befreit von Tapeten, Styropor, Holzlatten, Fliesen und was sonst noch zum Vorschein kam. Es war echt ein „Wow“ Effekt, das Haus so nackt zu sehen. Der Estrich für die Dusche war auch schon ausgestemmt, der Durchgang vom künftigen Flur zum Schlafzimmer, die letzte Wand im alten „kleinen“ Eingang war weg, und die Zwischenwand von Bad/Abstellraum. Und ein Container voll mit Styropor und Rigipsplatten.

Was jetzt noch fehlt, sind die Wände wo Heizkörper drinstecken. Da muss erst die Sanitärfirma her, das ganze Wasser ablassen (auch im OG, wo meine Mutter aktuell noch wohnt), Rohre abklemmen, wieder anschließen, etc.

Fotos folgen morgen – seid gespannt 🙂

Kaminplanung

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Heute war ein Kaminbauer da, um sich die Gegebenheiten vor Ort anzusehen. Eigentlich wollten wir zuerst zum Laden fahren, aber der Herr wollte freiwillig erstmal bei uns vorbeikommen – da sagen wir natürlich nicht nein.

Und natürlich war meine erste Planung damit „dahin“. Ursprunglich dachte ich, den Kamin an der Nordseite vom Wohnzimmer zu platzieren, aber das wäre wohl die schlechtere Lösung. Er wird wohl an die Ostseite kommen, ziemlich mittig, so dass er am Fenster vom Dachboden vorbeiführt. Vorteil ist, dass wir auch von der Küche aus Sicht auf den Kamin haben und die Wärme natürlich besser in die Küche gelangt, weil direkt gegenüber ja der Durchbruch ist. Das Klavier muss dann allerdings woanders hin. Folgendes ist zu beachten:

  1. Der neue Außenkamin aus Edelstahl muss – nach neuer Vorschrift – im Umkreis von 15 m (!!) jeweils 1 m über allen Fenstern liegen. Wenn der Kamin an der Nordseite wäre, müsste er deswegen über die Firsthöhe reichen wegen dem besagten Fensterabstand, dazu müsste ein Durchbruch im Dach gemacht werden. An der Ostseite ist das einfacher, weil der Dachüberstand so gering ist, dass er daran vorbeigeführt wird.
  2. Außerdem muss der Schornsteinfeger (bei Neubauten) den Zugang zum Kamin außen in ca. 150 cm Höhe (vom Boden aus…) zur Verfügung haben – d.h., der Abzug kann nicht erst im OG drangebaut werden, sondern muss bis zum Erdgeschoss runtergezogen werden.
  3. Bei der Außendämmung muss direkt am Kaminrohr feuerfestes Material zur Dämmung verwendet werden, also Mineral-/Steinwolle. Wenn die ganze Fassade ohnehin mit sowas gedämmt wird, ist es egal, aber bei uns müssen wir dann eine Aussparung vorsehen, da ja Heraklit vorgesehen ist.
  4. Innen muss um den Kamin eine Freifläche von 1 m eingeplant werden als Feuerabstand.
  5. Natürlich kann er auch nicht direkt auf Parkett stehen. Es muss entweder gefliest oder mit Glasplatte abgesichert werden.

Wir werden jetzt als nächstes einen Termin im Laden vereinbaren, um uns beraten zu lassen, welcher Kamin/Ofen in Frage kommt.

Dokumente von A-Z

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Unbedenklichkeitsbescheinigung zur Teilung

„Die Teilung eines Grundstücks, das bebaut oder dessen Bebauung genehmigt ist oder das aufgrund einer Genehmigungsfreistellung bebaut werden darf, bedarf zu ihrer Wirksamkeit der Genehmigung der Bauaufsichtsbehörde (Teilungsgenehmigung) oder einer bauordnungsrechtlichen Unbedenklichkeitsbescheinigung (gem. §7 Grundstücksteilung der Hessischen Bauordnung), die von einem Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur oder dem Amt für Bodenmanagement ausgestellt werden kann.“
Ob die Teilung eines Grundstücks eine Genehmigung voraussetzt wird nach § 8 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) durch Satzung im Geltungsbereich eines Bebauungsplans bestimmt.
Die Teilungsgenehmigung wird auch als Parzellierungsgenehmigung bezeichnet. Wenn ein Eigentümer sein Grundstück oder ein Gebäude teilen möchte, benötigt er nach § 19 Baugesetzbuch die Teilungsgenehmigung. Der Eigentümer oder Architekt muss die genauen Grundstücksteile angeben und den Teil, der der Trennung unterliegt, bezeichnen.
Danach erhält der Eigentümer die Abgeschlossenheitsbescheinigung, die zusammen mit aktuellen Bauplänen und dem Lageplan für eine notarielle Teilungserklärung benötigt wird, um einen Eintrag im Grundbuch zu erreichen.

Abgeschlossenheitsbescheinigung

Da das Wohnhaus bis dato vollständig meiner Mutter gehörte, wir aber den Kredit für das gesamte Haus alleine tragen, musste zuvor eine grundbuchmäßige Eigentumsübertragung stattfinden. Davor wiederum musste für das Haus eine Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragt werden, welche die einzelnen Räume / Teile den künftigen Eigentümern zuordnet.
Hierzu mussten erstmal Pläne vom Haus (im künftigen geplanten Zustand) erstellt werden. Dabei müssen Sondereigentum (was nur einer Person gehört, z.B. die jeweiligen Wohnräume) und Gemeinschaftseigentum, das allen Parteien gehört bzw. zu denen jede Partei Zutritt haben muss (z.B. Heizungsraum) gekennzeichnet sein.
Für diese Bescheinigung gibt es je nach Stadt/Gemeinde etwas andere Vorgaben, was zum Antrag beim Bauamt eingereicht werden muss, auch die Kosten hierfür sind recht unterschiedlich. In Marburg braucht man dafür:

  • Lageplan (1:1000) 3-fach auf der Basis des Auszugs aus dem Liegenschaftskataster
  • Grundbuchauszug 1-fach (erhältlich am Grundbuchamt)
  • Pläne aller auf dem Flurstück (Fl. Nr.) stehenden Gebäude (M.: 1:100) 3-fach
  • Bauzeichnung (Grundrisse, Ansichten, Schnitte) in dreifacher Ausfertigung im Maßstab 1:100, vom Bauherrn oder Planverfasser mit Datum versehen und unterschrieben. Die Bauzeichnung muss bei bestehenden Gebäuden eine Baubestandszeichnung sein. In den Grundrissen sind alle zu einer Wohnung gehörenden Einzelräume mit der jeweils gleichen Nummer zu kennzeichnen.

Bei uns hat sich allein dieser Vorgang über mehrere Monate gezogen: wir brauchten erst die Pläne vom Haus, dann musste der Antrag in mehrfacher Ausfertigung eingereicht werden. Nach Erhalt der Bescheinigung (dauert mehrere Wochen…) inkl. des Aufteilungsplans (das ist die gestempelte Bauzeichnung) mussten wir vom Notar eine –> Teilungserklärung erstellen lassen für das Grundbuchamt, damit die neuen Wohnungsgrundbücher angelegt werden konnten. Problematisch war dabei, dass Teile der Nebengebäude (Werkstatt und Scheune) mit einem Teil auf dem Grundstück des Wohnhauses stehen. Für die AB müssen aber sämtliche (!!) Gebäude, Freiflächen etc. den jeweiligen Parteien zugeordnet werden, und um dies zu tun, müssen für diese Gebäude / Flächen auch Pläne vorliegen (die wir nicht hatten). Es wurde nach langem Hin- und Her so gelöst, dass wir für die Werkhalle Fotos beigefügt und eine –> Dienstbarkeit vom Notar erstellt und beglaubigt wurde, um die Halle unabhängig von der AB zu belassen. 

Abrissgenehmigung („Baugenehmigung“)

Die brauchen wir für die Scheune, die noch mit einem winzig kleinen Teil auf dem Flurstück vom Wohnhaus steht. Auf dem Formular steht verwirrenderweise nicht „Abrissgenehmigung“ sondern „Baugenehmigung“, und es dauert tatsächlich mindestens genauso lange. Den Antrag hat unser Bauleiter erstellt, das darf man nicht selbst machen. Hierfür mussten erst noch Fotos vom Gebäude innen + außen gemacht werden, sowie grobe Skizzen, weil wir keine Pläne davon haben.

Nachdem der Antrag zwei Monate unbearbeitet auf einem Stapel im Bauamt lag, mussten wir dann auf einmal ganz dringend noch ein naturschutzrechtliches Gutachten erstellen lassen, da der Antrag sonst aufgrund fehlerhafter Angaben abgelehnt würde. Die gesetzte Frist hat gerade so gereicht, um einen Gutachter zu finden, zu bestellen und den Bericht von ihm zu bekommen. Eingereicht haben wir es dann per Mail beim Bauamt, weil es sonst zu spät gewesen wäre…
Wir waren im Frühjahr sogar persönlich beim Amt um uns zu erkundigen, wie so ein Antrag gestellt wird, aber von einem Gutachten hat keiner was gesagt. Auch nicht, dass es unterschiedliche Formulare gibt und dazu unterschiedliche Fristen/Bearbeitungszeiten (wir haben scheinbar das falsche Formular verwendet).  

Antrag zur Baubegleitung

Dies wird vom Bauleiter erstellt bzw. vorausgefüllt und von diesem – zusammen mit der –> Vollmacht – an die KfW weitergeleitet. Der Bauleiter (oder „Begleiter“) übernimmt dabei ähnliche Funktionen wie ein beauftragter Architekt, nur für weniger Geld. Er plant die Maßnahmen, kontrolliert die Umsetzung und beauftragt ggf. auch die nötigen Gewerke. Am Ende wird das Gesamtprojekt von ihm abgenommen und der KfW in einem dicken „Buch“ bestätigt.

Bestätigung zum KfW-Antrag

Das ist ein neunseitiges Formular mit Angaben zum Investitionsobjekt und den geplanten Maßnahmen, das man mit dem Kfw-Antrag bei der Bank einreicht. Das Formular erhält man von der Bank, nicht von der KfW.

Datenschutzerklärung

…für die KfW, diese kam formlos per Mail vom Bauleiter, wurde von uns kurz per Mail bestätigt und ging dann an die KfW.

Kostenberechnung

Zusammen mit dem Antrag für den KfW-Kredit muss auch eine Kosten- und
–> Wohnflächenberechnung eingereicht werden. Diese erstellt der Bauleiter bzw. Energieberater.

Teilungserklärung

Wird notariell angefertigt und beglaubigt und dann zusammen mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung („AB“) und den Bauzeichnungen (in 5facher Ausfertigung!!) von Notar ans Grundbuchamt geschickt. Zusätzlich musste die –> Eigentumsübertragung der betreffenden Hausteile (gemäß AB) beurkundet werden, die dann der Bank für den KfW-Antrag vorgelegt wird. Hierzu reicht eine Kopie der notariellen Urkunde, da es u.U. sehr lange dauert (mehrere Monate), bis der Vorgang vom Grundbuchamt vollzogen ist. 

Vollmacht zur Antragstellung im KfW-Zuschussportal

In Kombination mit unserem Kredit für das Programm 151/152 übernimmt die KfW 50% der Kosten (bis zu 4.000 €) für die Baubegleitung durch einen Experten. Der Bauleiter/ Energieberater beantragt den Zuschuss für die Baubegleitung und benötigt dafür eine Vollmacht vom Bauherren, um diesen Antrag einzureichen (wenn man es nicht selbst macht).

Wohnflächenberechnung

Wird zusammen mit der –> Kostenberechnung vom Bauleiter zum KfW-Antrag eingereicht. Zusätzlich müssen in den Plänen vom Haus neben dem vermaßten Grundriss auch nochmal die m² der einzelnen Räume aufgeführt sein.

Unsere Finanzierung beim Umbau

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Wir werden den Hausumbau durch einen KfW-Kredit finanzieren.

Dies läuft über das Programm „energieeffizient sanieren„. Je nachdem, wie energieeffizient das fertige Haus später ist, gibt es unterschiedlich hohe Zuschüsse. Wir planen ein KfW-50 Haus, das uns die höchste Förderung bringt. Dazu nötig sind Außendämmung, Dachdämmung, neue Fenster und ein Heizsystem, das auf erneuerbaren Energien basiert (schließt also Gas aus). Wir haben einen Energieberater, der hierfür alle Berechnungen vornimmt, die Maßnahmen kalkuliert und den Nachweis für die Kfw erbringt. Wir hatten vorher auch einen Architekten konsultiert, der den Umbau geplant hätte, uns aber von Kfw abgeraten hat (es würde sich nicht lohnen, Aufwand zu hoch, …). Unser Energieberater hat uns eines Besseren belehrt:

Beim höchsten Fördersatz erhält man dann einen Tilgungszuschuss von ca. 27% pro Wohneinheit. Die maximale Kreditsumme beläuft sich auf 100 T€ pro WE. Da wir 3 WE planen, erhalten wir also einen Kredit von 300 T€ und davon sind 27% tilgungsfrei, was unsere Tilgungsdauer um 10 Jahre verkürzt (man bekommt also nicht die 27% ausgezahlt, sondern die zu tilgende Summe reduziert sich entsprechend). Alle o.g. Maßnahmen würden wir ohnehin durchführen müssen, allenfalls die Außendämmung hätten wir evtl. gestrichen. Aber da wir bei dem großen Haus einen hohen Energieverbrauch haben, rechnet sich die Dämmung wahrscheinlich trotzdem – im Moment haben wir horrende Kosten für den Ölverbrauch, bis zu 6000 l pro Jahr. 

Jetzt geht’s los

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Dass es jetzt so schnell ging, damit hatten wir nicht gerechnet 😉 Heute sind die Handwerker angerückt, die sich jetzt zunächst (das künftige) Schlafzimmer, Ankleide und Bad vornehmen. Wir hatten bereits angefangen, Fliesen/Tapeten etc. abzumachen, aber die beiden Jungs haben an einem Tag mehr geschafft als wir vermutlich in 1 Woche… Einen Bauschuttcontainer konnten wir ebenfalls sehr kurzfristig organisieren (am Dienstag telefoniert, am Mittwoch stand er da 😊) – und das Beste: er kann bis Ende Dezember stehen bleiben, und zwar ohne Berechnung! Der Lieferant war total nett und hatuns damit natürlich sehr weitergeholfen, woher sollten wir sonst so schnell einen Container kriegen?!

  • Ehemalige Küchenzeile
  • Durchgang zwischen den Küchen
  • „Unterfutter“ der Decke
  • Fliesen über Fliesen über Fliesen

Es waren wirklich 3 Schichten Fliesen übereinander. Die müssen alle runter, weil der Putz sonst nicht darauf hält. Auch die Tapeten müssen alle runter.

Beim Öffnen der Decke stellten wir fest, dass diese nicht gerade, sondern gewölbt ist. Diese Wölbungen wurden damals mit dem Holz/Stroh-Wasauchimmer gefüllt, um den Putz plan aufzubringen. Dabei wurde uns auch klar, dass wir die Elektrik aus gutem Grund komplett erneuern…

 

Wie alles begann

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Wir haben uns bereits vor einigen Jahren mit dem Thema Hausbau beschäftigt, weil wir nicht dauerhaft auf Miete wohnen wollten. Häuser geplant, Angebote eingeholt, Finanzierung geprüft. Und dann war die Überlegung, was meine Mutter eigentlich „später“ macht. Zu dem Zeitpunkt lebte sie mit meinem Großvater und dessen Schwester in einem ehemaligen Aussiedlerhof. Wir kamen irgendwann überein, dass es für uns alle am sinnvollsten wäre, zusammen zu bauen, um uns in Zukunft gegenseitig helfen zu können.

Als mein Großvater verstarb, erbte meine Mutter den Hof. Wir fingen also an, ein gemeinsames Haus für uns alle zu planen, auf einem Teil des bisherigen Grundstücks. Allerdings stellten wir bald fest, dass unsere Vorstellungen und Wünsche unseren finanziellen Rahmen sprengten. Die Firmen, die wir angefragt hatten, nannten uns alle ein Budget von ca. 500 T€ – und keineswegs in der Luxusvariante, sogar ohne Keller. Nach Abwägen von allen Vor- und Nachteilen haben wir uns daher entschlossen, das bestehende Wohnhaus zu behalten und umzubauen, so dass getrennte Wohneinheiten entstehen. Hauptsächlich hat zu dieser Entscheidung beigetragen, dass wir bei einem Umbau zum Kfw-55 Haus einen so hohen Tilgungszuschuss bekommen, dass wir das Ganze auch vor unserer Rente abbezahlt bekommen. Das wäre beim Neubau nicht möglich gewesen, zudem wir einige Abstriche beim Platz und der Qualität hätten machen müssen (Fakten zum Haus(um)bau findet ihr in einem separaten Beitrag!).

Als wir uns informieren wollten, wie man so ein Projekt am besten angeht, haben wir festgestellt, dass es zwar Trillionen Blogs für neue Häuser gibt, aber so gut wie keine, wenn es „nur“ um Umbauten geht. Dabei wäre gerade das für uns sehr interessant gewesen, um Ideen zu sammeln und typische Häuslebauerfehler zu vermeiden. Wir wollen daher mit diesem Blog dazu beitragen, etwas Licht ins Dunkle zu bringen und anderen Umbauern Anregungen für ihr eigenes Projekt.

Bevor wir allerdings mit den eigentlichen Arbeiten anfangen konnten, ging mehr als ein Jahr (!) ins Land durch die ganzen Behördengänge und rechtliche Abklärungen (hierzu gibt es noch einen eigenen Beitrag, für die die es interessiert). Es geht ja nicht nur darum, ein paar Räume neu zu tapezieren, sondern wir entkernen quasi das ganze Haus und machen (fast) alles neu. 

Jetzt ist es aber endlich soweit, dass dem Papierkram auch Taten folgen. Wir werden daher demnächst über den Baufortschritt berichten und separate Beiträge zu den Themen Kosten – Planungsaspekte – Probleme … etc. erstellen. In einem Zeitraffer werde ich die wichtigsten Meilensteine auflisten, damit man einen besseren Überblick hat. Auch wir hatten total unterschätzt, was alles im Vorhinein zu tun und klären ist, und wie lange das dauert. 

Noch eine Anmerkung zu der Ausführung: wir werden hier erstmal keine Handwerker oder anderen „Dienstleister“ mit Namen nennen. Ihr könnt euch aber persönlich an uns wenden, wenn ihr einen konkreten Namen wissen möchtet.