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Unbedenklichkeitsbescheinigung zur Teilung

„Die Teilung eines Grundstücks, das bebaut oder dessen Bebauung genehmigt ist oder das aufgrund einer Genehmigungsfreistellung bebaut werden darf, bedarf zu ihrer Wirksamkeit der Genehmigung der Bauaufsichtsbehörde (Teilungsgenehmigung) oder einer bauordnungsrechtlichen Unbedenklichkeitsbescheinigung (gem. §7 Grundstücksteilung der Hessischen Bauordnung), die von einem Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur oder dem Amt für Bodenmanagement ausgestellt werden kann.“
Ob die Teilung eines Grundstücks eine Genehmigung voraussetzt wird nach § 8 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) durch Satzung im Geltungsbereich eines Bebauungsplans bestimmt.
Die Teilungsgenehmigung wird auch als Parzellierungsgenehmigung bezeichnet. Wenn ein Eigentümer sein Grundstück oder ein Gebäude teilen möchte, benötigt er nach § 19 Baugesetzbuch die Teilungsgenehmigung. Der Eigentümer oder Architekt muss die genauen Grundstücksteile angeben und den Teil, der der Trennung unterliegt, bezeichnen.
Danach erhält der Eigentümer die Abgeschlossenheitsbescheinigung, die zusammen mit aktuellen Bauplänen und dem Lageplan für eine notarielle Teilungserklärung benötigt wird, um einen Eintrag im Grundbuch zu erreichen.

Abgeschlossenheitsbescheinigung

Da das Wohnhaus bis dato vollständig meiner Mutter gehörte, wir aber den Kredit für das gesamte Haus alleine tragen, musste zuvor eine grundbuchmäßige Eigentumsübertragung stattfinden. Davor wiederum musste für das Haus eine Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragt werden, welche die einzelnen Räume / Teile den künftigen Eigentümern zuordnet.
Hierzu mussten erstmal Pläne vom Haus (im künftigen geplanten Zustand) erstellt werden. Dabei müssen Sondereigentum (was nur einer Person gehört, z.B. die jeweiligen Wohnräume) und Gemeinschaftseigentum, das allen Parteien gehört bzw. zu denen jede Partei Zutritt haben muss (z.B. Heizungsraum) gekennzeichnet sein.
Für diese Bescheinigung gibt es je nach Stadt/Gemeinde etwas andere Vorgaben, was zum Antrag beim Bauamt eingereicht werden muss, auch die Kosten hierfür sind recht unterschiedlich. In Marburg braucht man dafür:

  • Lageplan (1:1000) 3-fach auf der Basis des Auszugs aus dem Liegenschaftskataster
  • Grundbuchauszug 1-fach (erhältlich am Grundbuchamt)
  • Pläne aller auf dem Flurstück (Fl. Nr.) stehenden Gebäude (M.: 1:100) 3-fach
  • Bauzeichnung (Grundrisse, Ansichten, Schnitte) in dreifacher Ausfertigung im Maßstab 1:100, vom Bauherrn oder Planverfasser mit Datum versehen und unterschrieben. Die Bauzeichnung muss bei bestehenden Gebäuden eine Baubestandszeichnung sein. In den Grundrissen sind alle zu einer Wohnung gehörenden Einzelräume mit der jeweils gleichen Nummer zu kennzeichnen.

Bei uns hat sich allein dieser Vorgang über mehrere Monate gezogen: wir brauchten erst die Pläne vom Haus, dann musste der Antrag in mehrfacher Ausfertigung eingereicht werden. Nach Erhalt der Bescheinigung (dauert mehrere Wochen…) inkl. des Aufteilungsplans (das ist die gestempelte Bauzeichnung) mussten wir vom Notar eine –> Teilungserklärung erstellen lassen für das Grundbuchamt, damit die neuen Wohnungsgrundbücher angelegt werden konnten. Problematisch war dabei, dass Teile der Nebengebäude (Werkstatt und Scheune) mit einem Teil auf dem Grundstück des Wohnhauses stehen. Für die AB müssen aber sämtliche (!!) Gebäude, Freiflächen etc. den jeweiligen Parteien zugeordnet werden, und um dies zu tun, müssen für diese Gebäude / Flächen auch Pläne vorliegen (die wir nicht hatten). Es wurde nach langem Hin- und Her so gelöst, dass wir für die Werkhalle Fotos beigefügt und eine –> Dienstbarkeit vom Notar erstellt und beglaubigt wurde, um die Halle unabhängig von der AB zu belassen. 

Abrissgenehmigung („Baugenehmigung“)

Die brauchen wir für die Scheune, die noch mit einem winzig kleinen Teil auf dem Flurstück vom Wohnhaus steht. Auf dem Formular steht verwirrenderweise nicht „Abrissgenehmigung“ sondern „Baugenehmigung“, und es dauert tatsächlich mindestens genauso lange. Den Antrag hat unser Bauleiter erstellt, das darf man nicht selbst machen. Hierfür mussten erst noch Fotos vom Gebäude innen + außen gemacht werden, sowie grobe Skizzen, weil wir keine Pläne davon haben.

Nachdem der Antrag zwei Monate unbearbeitet auf einem Stapel im Bauamt lag, mussten wir dann auf einmal ganz dringend noch ein naturschutzrechtliches Gutachten erstellen lassen, da der Antrag sonst aufgrund fehlerhafter Angaben abgelehnt würde. Die gesetzte Frist hat gerade so gereicht, um einen Gutachter zu finden, zu bestellen und den Bericht von ihm zu bekommen. Eingereicht haben wir es dann per Mail beim Bauamt, weil es sonst zu spät gewesen wäre…
Wir waren im Frühjahr sogar persönlich beim Amt um uns zu erkundigen, wie so ein Antrag gestellt wird, aber von einem Gutachten hat keiner was gesagt. Auch nicht, dass es unterschiedliche Formulare gibt und dazu unterschiedliche Fristen/Bearbeitungszeiten (wir haben scheinbar das falsche Formular verwendet).  

Antrag zur Baubegleitung

Dies wird vom Bauleiter erstellt bzw. vorausgefüllt und von diesem – zusammen mit der –> Vollmacht – an die KfW weitergeleitet. Der Bauleiter (oder „Begleiter“) übernimmt dabei ähnliche Funktionen wie ein beauftragter Architekt, nur für weniger Geld. Er plant die Maßnahmen, kontrolliert die Umsetzung und beauftragt ggf. auch die nötigen Gewerke. Am Ende wird das Gesamtprojekt von ihm abgenommen und der KfW in einem dicken „Buch“ bestätigt.

Bestätigung zum KfW-Antrag

Das ist ein neunseitiges Formular mit Angaben zum Investitionsobjekt und den geplanten Maßnahmen, das man mit dem Kfw-Antrag bei der Bank einreicht. Das Formular erhält man von der Bank, nicht von der KfW.

Datenschutzerklärung

…für die KfW, diese kam formlos per Mail vom Bauleiter, wurde von uns kurz per Mail bestätigt und ging dann an die KfW.

Kostenberechnung

Zusammen mit dem Antrag für den KfW-Kredit muss auch eine Kosten- und
–> Wohnflächenberechnung eingereicht werden. Diese erstellt der Bauleiter bzw. Energieberater.

Teilungserklärung

Wird notariell angefertigt und beglaubigt und dann zusammen mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung („AB“) und den Bauzeichnungen (in 5facher Ausfertigung!!) von Notar ans Grundbuchamt geschickt. Zusätzlich musste die –> Eigentumsübertragung der betreffenden Hausteile (gemäß AB) beurkundet werden, die dann der Bank für den KfW-Antrag vorgelegt wird. Hierzu reicht eine Kopie der notariellen Urkunde, da es u.U. sehr lange dauert (mehrere Monate), bis der Vorgang vom Grundbuchamt vollzogen ist. 

Vollmacht zur Antragstellung im KfW-Zuschussportal

In Kombination mit unserem Kredit für das Programm 151/152 übernimmt die KfW 50% der Kosten (bis zu 4.000 €) für die Baubegleitung durch einen Experten. Der Bauleiter/ Energieberater beantragt den Zuschuss für die Baubegleitung und benötigt dafür eine Vollmacht vom Bauherren, um diesen Antrag einzureichen (wenn man es nicht selbst macht).

Wohnflächenberechnung

Wird zusammen mit der –> Kostenberechnung vom Bauleiter zum KfW-Antrag eingereicht. Zusätzlich müssen in den Plänen vom Haus neben dem vermaßten Grundriss auch nochmal die m² der einzelnen Räume aufgeführt sein.

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